임대차계약 전에는 임대인이 동의하는지와 해당 장소에서 업종 인허가를 받을 수 있는지를 따로 확인해야 합니다. 계약서에 업종을 적어도 건축물 용도나 시설기준에 맞지 않으면 영업 준비가 막힐 수 있습니다. 중개 설명과 종전 세입자의 영업 이력만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
건축물대장에서 무엇을 보나요?
정확한 동·층·호수, 용도, 면적, 위반건축물 표시를 확인하고 실제 현장과 대조합니다. 대장에는 창고인데 실제로는 매장으로 사용하거나, 복도와 공용공간을 영업장에 포함한 경우처럼 서류와 이용 현황이 다를 수 있습니다.
등기사항증명서는 소유자와 권리관계를 확인하는 자료이고, 건축물대장은 건축물의 법적 현황을 확인하는 자료입니다. 어느 하나가 정상이면 다른 검토를 생략해도 되는 관계는 아닙니다. 집합건물이라면 관리규약이나 공용부분 사용에 필요한 동의도 함께 살펴야 합니다.
용도변경을 하면 해결될까요?
건축법 제19조는 변경하려는 용도의 건축기준을 충족하도록 정합니다. 용도변경 허가·신고, 건축물대장 기재 변경 여부는 기존 용도와 새 용도, 변경 내용에 따라 판단합니다. 같은 근린생활시설 안이라는 이유로 언제나 별도 절차가 없다고 말할 수는 없습니다.
주차, 피난계단, 방화구획, 장애인 편의시설, 정화조나 환기설비가 추가로 필요하면 임차 부분의 인테리어만으로 해결되지 않을 수 있습니다. 건물 전체에 영향을 미치는 공사라면 소유자의 동의와 비용 부담, 실제 시공 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
업종 담당 부서의 확인만 받으면 되나요?
검토자료에는 영업면적의 계산 기준도 표시하십시오. 계약서상 임대면적, 건축물대장상 면적, 법령상 기준면적에 포함되는 공간이 다를 수 있습니다. 전용면적과 공용면적을 섞으면 시설기준 충족 여부가 달라질 수 있습니다.
계약 전에 정리할 사항은 무엇인가요?
- 계획 업종과 실제 영업 방식, 이용 인원
- 용도변경과 필수시설 공사의 가능 여부 및 예상비용
- 소유자·관리단 등의 협조가 필요한 범위
- 인허가가 어려울 때 계약금·원상복구 비용을 어떻게 처리할지
‘허가가 안 나면 계약 해제’라는 짧은 문구도 어떤 허가를 말하는지, 언제까지 어떤 자료로 불가능을 확인할지에 따라 분쟁이 생길 수 있습니다. 필요한 조건을 구체화하고, 계약 문제는 해당 계약과 법률관계에 맞춰 검토하는 편이 안전합니다.
최종 판단은 주소와 도면을 특정해 받아야 합니다. 같은 건물이라도 층, 출입구와 피난구조, 사용면적이 달라지면 결론이 달라질 수 있으므로 다른 호실의 승인 사례를 그대로 적용하지 마십시오.