F-2-8 비자｜부동산 투자이민으로 거주비자를 받는 방법

F-2-8은 예전에 '부동산 투자이민제도'로 불렸던 자격으로, 2023년 5월 이후에는 '관광·휴양시설 투자이민제도'라는 이름으로 운영되고 있습니다. 법무부가 고시한 지역의 관광·휴양시설에 10억 원 이상을 투자하면 경제활동이 자유로운 거주(F-2) 자격을 받을 수 있습니다.

아파트나 상가 같은 일반 부동산을 사는 것만으로 신청할 수 있는 제도는 아닙니다. 투자할 수 있는 지역, 시설 종류, 시행기간이 모두 고시로 정해져 있습니다.

이름이 바뀐 이유와 F-2-8의 위치

F-2-8은 관광·휴양시설에 투자한 외국인이 받을 수 있는 거주(F-2) 자격입니다. 투자 지역, 시설 종류, 기준금액은 법무부 고시로 정해집니다.

법무부는 2023년 5월 1일 이 제도를 전면 개편하면서 명칭을 '관광·휴양시설 투자이민제도'로 바꾸었습니다. 실제로 투자 대상이 관광·휴양시설에 집중되어 있다는 점을 이름에 반영한 것입니다. 검색 결과에 '부동산 투자이민'이라는 표현이 계속 나오는 것은 이전 명칭이 그대로 쓰이기 때문이며, 같은 제도를 가리킵니다.

어느 지역에, 얼마를 투자해야 할까요?

2023년 개편으로 투자 기준금액은 종전 5억 원에서 10억 원 이상으로 올랐습니다. 법무부는 일부 지역에서 10년 넘게 기준금액이 그대로였고 지가 상승이 반영되지 않았다는 점을 이유로 들었습니다.

위 다섯 지역은 2023년 개편 당시 법무부가 시행기간을 3년 연장한 곳입니다. 제주와 인천의 시행기간은 2027년 12월 31일까지입니다. 나머지 지역에 투자할 계획이라면 현재 시행기간과 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.

어떤 시설이면 투자로 인정될까요?

제주의 투자 대상은 다음과 같은 시설입니다.

• 휴양 콘도미니엄
• 일반숙박시설 및 생활숙박시설
• 관광펜션

시설의 종류만 맞다고 되는 것은 아닙니다. 관광진흥법에 따라 관광단지 또는 관광지로 지정된 사업지역 안에 있어야 하고, 제주의 경우에는 제주특별자치도 관련 법령에 따른 개발사업 승인도 받은 사업이어야 합니다. 같은 지역에 있는 숙박시설이라도 이 두 조건을 갖추지 못한 사업이라면 F-2-8의 투자 대상이 되지 않습니다.

인천에서는 투자금이 외국인이 도입한 자본이어야 합니다. 분양 계약서의 금액이 10억 원을 넘는지와 별개로, 그 자금이 어떤 경로로 들어왔는지가 기준 충족 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

시행기간이 정해져 있는 제도라는 점

이 제도는 상시 제도가 아니라 고시로 기한을 정해 운영하는 제도입니다. 제주는 2010년 2월에 시작한 뒤 2023년에 한 차례, 이후 한 차례 더 연장되어 지금은 2027년 12월 31일이 기한입니다. 개편 당시 법무부는 영주 요건을 강화할 계획도 함께 밝혔습니다.

이런 구조에서는 투자 시점과 기한의 관계가 실제 결과를 좌우할 수 있습니다. 분양 계약을 하는 시점, 잔금을 치르는 시점, 소유권을 이전받는 시점 가운데 어느 시점을 투자 완료로 볼지는 고시와 시행지침의 문언에 따라 달라지므로, 기한 직전에 진행하는 투자라면 이 부분을 먼저 대조하셔야 합니다. 기한이 지난 뒤 신규 신청을 받을지는 그 시점의 고시 개정 여부에 달려 있으며, 경과조치도 별도로 확인해야 합니다.

가족도 함께 거주 자격을 받을 수 있나요?

투자자의 배우자와 미성년 자녀도 F-2 자격을 받을 수 있습니다. 가족은 투자자와 별도로 투자하지 않아도 되지만, 투자자의 체류자격에 기대어 받는 자격이므로 투자 요건이 유지되는지에 따라 함께 영향을 받게 됩니다.

자녀가 성년이 되었거나 배우자와의 혼인 관계가 달라지는 경우의 처리 기준은 별도로 확인해야 합니다. 가족 구성이 변할 가능성이 있다면 신청 시점의 지침을 따로 보셔야 합니다.

F-2를 받은 뒤 영주권까지 가려면

F-2를 받은 뒤 투자 상태를 5년 유지하면 영주(F-5)로 변경할 수 있습니다. 이 기간 동안 위반 사항도 없어야 합니다.

이 지점이 이 제도에서 가장 변동 가능성이 큰 부분입니다. 법무부는 2023년 보도자료에서 영주 요건 강화를 추진하겠다고 했고, 그 이유로 영주 자격을 받은 직후 투자금을 회수하는 사례에 대한 우려를 들었습니다. 5년 유지라는 기준이 현재 어떤 방식으로 적용되는지, 영주 변경 이후의 투자 유지 의무가 있는지는 신청 시점의 법무부 지침에서 확인하셔야 합니다.

신청 전에 대조해 볼 항목

• 투자하려는 사업지가 현재 고시된 시행지역에 있고 시행기간이 남아 있는지
• 해당 시설이 관광단지·관광지로 지정된 사업지역에 있고 개발사업 승인을 받았는지
• 투자 시설의 종류가 콘도미니엄, 일반·생활숙박시설, 관광펜션 등 고시된 대상에 해당하는지
• 투자 금액이 10억 원 이상이고, 도입한 자금의 성격이 외국인 투자로 인정되는지
• 영주 변경 요건과 투자 유지 방식이 신청 시점에도 같은지

이 제도에서 단순 대조가 어려워지는 부분은 금액이나 시설명이 아니라 시점입니다. 시행기간 종료, 영주 요건 강화 계획, 지역별로 다른 고시 기간이 서로 맞물려 있어서, 같은 투자라도 계약·잔금·등기 중 어느 단계를 기준으로 삼는지에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다. 투자 일정을 잡기 전에 어느 시점의 고시가 적용되는지부터 정리해 보시기 바랍니다.