건설업 양도양수 실사는 면허와 매매가격을 확인하는 데서 끝나지 않습니다. 양도 자체를 막는 사유, 양수 후 이어질 공사·하자 책임, 숨은 채무와 실적 인정 여부를 함께 확인해야 합니다. 거래방식이 영업 양도인지 주식 인수인지에 따라 조사범위도 달라집니다.
행정처분은 어디까지 확인해야 하나요?
등록증·등록수첩과 KISCON의 업체정보·공고를 대조하고, 처분서와 현재 진행 중인 조사·청문 자료를 확인합니다. 업체명이 바뀐 이력이 있으면 법인번호와 등록번호를 기준으로 같은 업체인지 확인하는 것이 좋습니다. 공개조회에 처분이 없다는 사실만으로 모든 위험이 없다고 단정할 수는 없습니다.
건설산업기본법 제20조는 영업정지 기간 중인 경우와 등록말소 처분의 효력발생이 정지된 경우 등 양도를 제한하는 사유를 둡니다. 입찰참가자격 제한은 건설업 영업정지와 구분해야 하며, 제한기간 중 양도신고를 하는 경우 양수인의 확인서류가 필요합니다.
이미 내려진 처분뿐 아니라 등록기준 미달이나 하도급 위반 등 처분이 예상되는 사실도 검토하십시오. 관리규정은 처분이 객관적으로 명백히 예상되는 양도·합병의 처리방법을 따로 정하고 있으므로 신고를 서둘러 과거 문제를 없앨 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
채무는 장부만 보면 충분한가요?
재무제표와 계정별 원장 외에 차입금, 공제조합 융자, 담보, 지급보증, 미지급 공사대금과 세금·임금 등 실제 의무를 확인해야 합니다. 장부에 적히지 않은 분쟁이나 청구가 있다면 원인과 금액, 진행상황을 정리합니다.
주식 인수에서는 법인 자체가 존속하므로 법인 전체의 과거 채무와 계약을 살피는 것이 중요합니다. 영업 양도에서는 계약상 이전 범위와 법령상 책임을 구분해야 합니다. 당사자끼리 특정 채무를 제외한다고 약정했더라도 제3자에 대한 책임까지 당연히 사라지는 것은 아닙니다.
미완성공사와 하자는 어떻게 목록화하나요?
- 진행 공사: 발주자, 계약금액, 공정률, 잔여 공사비와 예상 손익
- 대금 상태: 미수 기성금, 선급금 잔액, 하도급·자재·장비 미지급금
- 보증 상태: 보증 종류·금액·기간, 사고 접수와 추가 담보 가능성
- 하자 상태: 준공일, 하자담보책임기간, 청구·보수 이력과 분쟁
현장 목록과 회계상 공사계정을 맞춰 보면 장부에만 남은 채권이나 현장에서 발생했지만 누락된 채무를 확인하는 데 도움이 됩니다. 시공 중인 공사는 양도에 필요한 발주자 동의 가능성도 계약 전에 살펴야 합니다.
매도인이 제시한 실적은 그대로 믿어도 되나요?
실적증명서의 명의·업종·연도와 실제 거래대상을 확인합니다. 시공능력평가액, 공사실적, 영업기간은 서로 다른 자료입니다. 양도방식에 따라 승계·재평가가 달라지므로 ‘실적 있는 면허’라는 설명만으로 거래가치를 정하지 않아야 합니다.
실사의 결과는 발견한 문제 목록뿐 아니라, 계약 전에 해결할 사항과 인수 후 부담할 사항을 구분한 자료여야 합니다.
확인된 위험은 잔금 지급조건, 자료 인계, 책임분담과 보완 일정에 반영할 수 있도록 계약 전문가와 검토하십시오. 사실확인이 끝나지 않은 핵심 항목은 추정으로 덮기보다 거래 결정 전에 자료를 더 확인하는 편이 안전합니다.