건설업을 양도할 때 진행 중인 공사와 하자책임은 거래에서 빼놓을 수 없는 항목입니다. 건설산업기본법 제19조는 양도하려는 업종의 공사계약과 하자보수에 관한 권리·의무를 함께 넘기도록 정합니다. 등록증만 이전하고 현장 책임은 그대로 남기는 구조가 가능한지 신중히 확인해야 합니다.
시공 중인 공사가 있으면 발주자 동의가 필요한가요?
법 제19조에 따라 시공 중인 공사가 있으면 해당 발주자의 동의를 받거나 그 도급계약을 해지한 경우에만 건설업을 양도할 수 있습니다. 실제로 공사를 중단하고 있다는 이유만으로 계약이 없어진 것은 아닙니다. 공사별 계약과 현재 상태를 기준으로 확인해야 합니다.
발주자에게 설명할 때에는 양수인의 시공자격과 인력, 잔여 공사 수행계획, 보증 처리와 연락체계를 정리하는 것이 좋습니다. 동의를 받는 문서가 어느 공사와 어떤 이전을 대상으로 하는지 명확해야 하며, 구두 설명만으로 신고서류를 대신할 수 있다고 가정하지 않아야 합니다.
양도계약에서 공사별로 무엇을 정리하나요?
- 계약금액, 변경계약과 현재 공정률
- 기성대금 청구·수령 내역과 미수금
- 선급금 잔액 및 정산 상태
- 하도급·자재·장비 계약과 미지급금
- 현장 인력, 안전·품질 자료와 공사기록
현재까지 수행한 공사와 남은 공사의 손익을 구분하고, 인계시점의 물량과 금액을 같은 기준으로 맞춰야 합니다. 양도인과 양수인이 정한 정산금액이 발주자나 하수급인의 권리까지 자동으로 바꾸지는 않으므로 관련 계약의 변경·동의·통지 요건도 따로 검토합니다.
보증서는 명의만 바꾸면 되나요?
계약보증, 선급금보증, 하자보수보증 등은 보증기관과 계약조건에 따라 승계·변경·재발급 여부를 확인해야 합니다. 건설업 양도신고가 수리됐다는 사실만으로 모든 보증이 원하는 조건으로 자동 이전되는 것은 아닙니다.
양도인이 공제조합 조합원이었거나 현재 조합원이라면 신고 시 조합 의견서가 필요합니다. 보증 사고, 융자와 담보가 연결되어 있다면 양수인의 부담과 추가 조건을 함께 확인하십시오. 등록용 보증가능금액확인서와 개별 현장의 보증서를 구분하여 목록을 만드는 것이 좋습니다.
| 등록 유지에 관한 확인 | 공사계약에 관한 확인 |
|---|---|
| 문서: 보증가능금액확인서 목적: 건설업 등록기준 충족 검토: 양수인 적용·발급 및 유지 | 문서: 계약·선급금·하자 등 보증서 목적: 특정 공사의 의무 보증 검토: 계약 이전에 따른 변경·재발급 |
준공된 공사의 하자는 어떻게 인계하나요?
하자담보책임기간 중인 완성공사가 있으면 해당 하자보수의 권리와 의무도 양도대상에 포함됩니다. 단순히 준공 목록만 받지 말고 공사별 책임기간, 접수된 하자와 보수 내역, 보증서, 관련 분쟁을 확인해야 합니다.
준공했다는 사실과 하자책임이 끝났다는 사실은 다릅니다. 아직 청구되지 않은 하자 가능성까지 고려하여 자료 인계와 비용 부담을 검토해야 합니다. 양도인·양수인 사이의 비용분담 약정이 발주자의 법정 권리를 줄일 수 있는지는 별도의 문제입니다.
현장 인계는 언제 마무리해야 하나요?
계약상 인계일, 신고수리일과 보증 변경일을 맞춰 공사 수행 주체에 공백이 생기지 않도록 계획합니다. 도면·시방서·검측과 품질자료, 현장 연락처를 빠짐없이 인계하고 누가 어떤 서류를 보관하는지도 정하십시오. 공사별 인수인계 확인서를 남기면 이후 대금·하자 문제의 사실관계를 확인하는 데 도움이 됩니다.